Kündigung von Mietverhältnissen
Ordentliche Kündigung ohne Grund durch den Mieter
Ein Mietverhältnis kann auf unterschiedliche Weise beendet werden. In der Praxis ist vor allem wichtig, wer kündigt, aus welchem Grund gekündigt wird und welche Frist gilt.
Dabei gibt es erhebliche Unterschiede zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter. Der Mieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis in der Regel ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Der Vermieter benötigt dagegen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Kündigungsarten und Kündigungsfristen. Zu den einzelnen Kündigungsarten folgen gesonderte Beiträge.
So kündigen Sie Ihr Mietverhältnis richtig
Als Mieter haben Sie das Recht, ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit ordentlich zu kündigen – ohne einen Grund angeben zu müssen. Wichtig ist dabei, die gesetzliche Kündigungsfrist udn die Form zu beachten, damit Ihre Kündigung wirksam ist.
1. Ihr Recht auf ordentliche Kündigung
Nach § 573c BGB kann der Mieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis jederzeit ordentlich kündigen, ohne Angabe von Gründen. Dafür müssen Sie kein besonders Interesse und keinen wichtigen Grund nachweisen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist des Mieters verlängert sich nicht, auch nicht bei besonders langen Mietverhältnissen.
2. Kündigungsfrist des Mieters
| Zugang der Kündigung | Beendigung des Mietverhältnisses |
|---|---|
| spätestens am 03.01. | 31.03. |
| am 04.01. | 30.04. |
| spätestens am 03.02. | 31.05. |
| am 04.02. | 30.06. |
3. Form der Kündigung
Ihre Kündigung muss bestimmte Formvorschriften erfüllen:
Schriftform ist zwingend
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB).
Eigenhändige Unterschrift
Das Schreiben muss von allen Mietern eigenhändig unterschrieben werden.
Zugang beim Vermieter
Die Kündigung ist erst wirksam, wenn sie dem Vermieter zugeht, nicht schon mit dem Absenden.
Alle Mieter müssen kündigen
Bei mehreren Mietern müssen grundsätzlich alle gemeinsam kündigen.
Mehr dazu im Folgebeitrag:
Ordentliche Kündigung ohne Grund: So kündigen Mieter richtig
2. Kündigung durch den Vermieter
Ordentliche Kündigung des Vermieters mit berechtigtem Interesse
Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nicht einfach „ohne Grund“ kündigen. Er benötigt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein solches berechtigtes Interesse kann insbesondere vorliegen, wenn
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,
der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt,
oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
Eine Kündigung nur zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate,
mehr als 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate,
mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate.
Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist also die Kündigungsfrist des Vermieters.
Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nicht einfach „ohne Grund“ kündigen. Er benötigt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses.
Ein solches berechtigtes Interesse kann insbesondere vorliegen, wenn
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,
der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt,
oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet.
Eine Kündigung nur zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate,
mehr als 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate,
mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate.
Je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist also die Kündigungsfrist des Vermieters.
3. Eigenbedarfskündigung des Vermieters
Die Eigenbedarfskündigung ist einer der wichtigsten Fälle der ordentlichen Vermieterkündigung.
Eigenbedarf kann vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Bedarf muss ernsthaft, nachvollziehbar und konkret sein. Es genügt nicht, wenn der Vermieter nur allgemein behauptet, die Wohnung irgendwann einmal selbst nutzen zu wollen.
In der Kündigung muss der Vermieter den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen. Der Mieter soll erkennen können, wer die Wohnung künftig nutzen soll und warum gerade diese Wohnung benötigt wird.
Auch bei der Eigenbedarfskündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen des Vermieters:
3 Monate bei einer Mietdauer bis 5 Jahre,
6 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren,
9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.
Mehr dazu im Folgebeitrag:
Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
4. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche Kündigung. Sie kommt in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Das kann sowohl zugunsten des Mieters als auch zugunsten des Vermieters gelten.
Neben der ordentlichen Kündigung gibt es die außerordentliche Kündigung. Sie kommt in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist fortzusetzen.
Das kann sowohl zugunsten des Mieters als auch zugunsten des Vermieters gelten.
Beispiele für wichtige Gründe des Mieters
Ein wichtiger Grund für den Mieter kann insbesondere vorliegen, wenn
die Wohnung wegen erheblicher Mängel nicht vertragsgemäß genutzt werden kann,
von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht,
der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht gewährt,
oder der Vermieter schwerwiegend gegen seine Pflichten verstößt.
Je nach Fall kann eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich sein. Bei besonders schwerwiegenden Umständen kann sie entbehrlich sein.
Beispiele für wichtige Gründe des Vermieters
Ein wichtiger Grund für den Vermieter kann insbesondere vorliegen, wenn
der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Rückstand gerät,
der Mieter die Wohnung erheblich gefährdet oder beschädigt,
der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört,
oder der Mieter seine vertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt.
Auch hier hängt viel vom Einzelfall ab. Nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt sofort eine fristlose Kündigung. Häufig ist zuvor eine Abmahnung erforderlich.
Mehr dazu im Folgebeitrag:
Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages: Wann liegt ein wichtiger Grund vor?
5. Modernisierung: Kündigung wegen oder nach Modernisierungsmaßnahmen
Bei Modernisierungsmaßnahmen muss besonders genau unterschieden werden.
Der Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht allein deshalb kündigen, weil er modernisieren möchte. Eine „Modernisierungskündigung“ des Vermieters im einfachen Sinne gibt es im Wohnraummietrecht nicht. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich ankündigen, und der Mieter muss bestimmte Maßnahmen unter den gesetzlichen Voraussetzungen dulden.
Der Mieter hat nach Zugang einer Modernisierungsankündigung aber ein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Daneben kann es auch nach einer Modernisierungsmieterhöhung besondere Kündigungsrechte des Mieters geben.
Praktisch bedeutet das: Modernisierung führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Sie kann aber besondere Rechte und Fristen auslösen.
Mehr dazu im Folgebeitrag:
Modernisierung und Kündigung: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
6. Form der Kündigung
Eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail, eine WhatsApp-Nachricht oder eine mündliche Erklärung genügt grundsätzlich nicht.
Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig unterschrieben sein und dem Vertragspartner zugehen. Entscheidend ist also nicht das Datum auf dem Schreiben, sondern der Zugang beim Empfänger.
Bei mehreren Mietern oder mehreren Vermietern muss besonders sorgfältig geprüft werden, wer die Kündigung erklären muss und an wen sie gerichtet sein muss.
7. Widerspruch des Mieters gegen die Vermieterkündigung
Kündigt der Vermieter ordentlich, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Das kommt insbesondere in Betracht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Gründe können zum Beispiel hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, fehlender Ersatzwohnraum oder besondere persönliche Umstände sein.
Der Widerspruch muss rechtzeitig erklärt und gut begründet werden.
Überblick über Kündigungsarten
| Kündigungsart | Wer kündigt? | Grund erforderlich? | Frist |
|---|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung | Mieter | Nein | grundsätzlich 3 Monate |
| Ordentliche Kündigung | Vermieter | Ja, berechtigtes Interesse | 3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer |
| Eigenbedarfskündigung | Vermieter | Ja, Eigenbedarf | 3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer |
| Außerordentliche fristlose Kündigung | Mieter oder Vermieter | Ja, wichtiger Grund | grundsätzlich fristlos |
| Sonderkündigung bei Modernisierung | Mieter | Modernisierungsankündigung | zum Ablauf des übernächsten Monats |
| Aufhebungsvertrag | beide Seiten | Vereinbarung | frei vereinbar |
Fazit
Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist rechtlich nicht immer kompliziert, aber häufig fehleranfällig.
Für Mieter ist besonders wichtig: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich drei Monate und verlängert sich nach dem Gesetz nicht wegen langer Wohndauer.
Für Vermieter gilt dagegen: Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. In der Regel braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Außerdem verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters mit zunehmender Mietdauer.
Wer eine Kündigung aussprechen oder prüfen möchte, sollte deshalb genau unterscheiden: ordentliche Kündigung, außerordentliche Kündigung, Eigenbedarf, Modernisierung oder einvernehmliche Vertragsaufhebung.
Rechtliche Grundlage und Quellenhinweise
Der Beitrag beruht insbesondere auf den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Wohnraummietrecht. § 573c BGB regelt die ordentlichen Kündigungsfristen und stellt klar, dass sich nur die Kündigungsfrist des Vermieters nach fünf und acht Jahren verlängert. Die ordentliche Kündigung des Vermieters setzt nach § 573 BGB grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus; Eigenbedarf ist dort ausdrücklich als Beispiel genannt. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ergibt sich aus § 543 BGB, ergänzt für Wohnraum insbesondere durch § 569 BGB. Die Schriftform der Kündigung folgt aus § 568 BGB. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Modernisierungsankündigung ist in § 555e BGB geregelt.
